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[부동산 이야기] 가주 주택 경기 전망

연말이 다가오니 내년을 준비할 시기다. 그래서, 지난 9월 25일 가주 부동산협회(CAR)가 발표한 내년 캘리포니아 주택 시장에 대한 전망을 옮겨 본다. 가주 부동산협회의 예상에 따르면 내년 캘리포니아의 주택 판매 및 가격은 구매자와 판매자가 시장으로 돌아오면서 상승할 것으로 보인다. 지난 9월 18일 연방준비제도(Fed)가 빅컷을 단행했다. 0.5%의 큰 폭으로 금리를 인하한 것이다. 낮은 이자율과 더 나은 주택 공급 조건으로 인해 구매자들이 매력을 느끼게 되고 이는 판매 및 가격 상승으로 이어진다. CAR의 2025년 캘리포니아 주택 시장 예측의 기본 시나리오에 따르면 주택판매는 30만4400채로, 2024년의 27만5400채보다 10.5% 증가할 것으로 보인다. 2023년 25만7900채의 주택 판매와 비교하면 2024년의 주택 판매는 6.8% 더 높았다. 내년에는 더 많은 주택이 거래될 것으로 예상한다. 지속적인 주택 부족으로 인한 경쟁적인 주택 시장은, 내년에도 주택 가격에 계속해서 상승 압력을 가할 것이다. 그리고 캘리포니아의 중간 주택 가격은 2023년 81만4000달러에서 2024년 86만9500달러로 6.8% 증가한 데 이어 2025년에는 90만9400달러로 4.6% 상승할 것으로 예상한다. 표준 대출로 중간 가격의 주택을 구입했을 때, 대출상환이 가능한 가구 비율을 보여주는 가주민의 '주택구매 능력지수'를 보면, 2023년 17%에서 2024년 16%로 하락하였고, 2025년에도 16%로 유지될 것으로 예상한다. 올해 9월 이후, 낮아진 금리는 바이어와 셀러, 모두가 시장으로 돌아와 내년에 주택 판매량과 가격을 모두 높이는 계기가 될 것으로 본다. 이것이 CAR이 발표한 주택 및 경제 전망에 대한 내용이다. CAR은, 매물의 증가와 낮은 대출 비용으로 인해 2025년에는 더 많은 매매가 이루어질 것으로 예상한다. 특히 첫 집을 장만하려는 바이어의 경우 2년여 만에 가장 낮은 이자율로 새해를 시작하면서 수요가 증가할 것이라고 본다. 한편, 주택을 판매하려는 셀러들은 모기지 금리가 계속 하락함에 따라, 현재 소유한 주택을 팔고 자신이 원하는 주택을 살 수 있는 더 많은 기회를 갖게 될 수 있다. 이사를 미루던 집주인과 시장 반등을 기다리던 투자자들은 집값 상승세를 기회로 보고 매물을 내놓게 된다. 그러나 내년에 마켓에 나오는 주택은 늘어나긴 하지만 급증하지는 않을 것으로 보인다. CAR은 금리가 완화되면서 재고가 줄어들 것으로 예상하지만 모기지 금리가 낮아지고 주택 공급이 제한되면서 수요도 증가해, 내년 주택 가격이 더 오를 것이라고 예상한다. 그러므로 가격 상승세는 둔화할 것으로 예상하지만, 주택 부족으로 인해 큰 경제적 충격을 제외하고 시장 경쟁력이 유지될 것이므로 가격은 계속 상승할 것이다. 2025년 경기가 둔화하겠지만, 어느 정도 건강한 경제를 가정할 때 캘리포니아 전역의 주택 가격은 완만하게 상승할 것으로 예상한다. 이상이 가주 부동산협회가 발표한 내년 부동산 시장의 전망이다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 경기 주택 판매량 캘리포니아 주택 내년 주택

[부동산 투자] 가주 주택시장 전망

2024년 청룡의 해가 밝았습니다. 가정이 청룡의 좋은 기운을 받아 건강과 평안함이 넘치는 한 해가 될 수 있기를 기원합니다. 가주부동산협회의 내년도 주택 시장 전망을 소개하고자 합니다. 먼저 2023년도 주택 시장을 돌아보면, 지난 10여년간 꾸준한 상승을 이어왔던 주택 가격이 처음으로 하락하여 2022년 82만2000달러이던 평균 주택가격이 1.5% 내린 81만 달러로 집계됐습니다. 주택 시장의 하락은 주로 모기지 금리의 급등 영향을 받았으며 2021년 평균 3.0% 수준이던 모기지 금리는 2023년 평균 6.7%로 두배가 넘게 상승했습니다. 이는 주택 거래 급감과 가격 하락으로 이어졌습니다. 기존에 낮은 금리로 모기지를 가지고 있는 주택 소유주들이 주택 판매를 미루면서 주택 공급 하락과 판매량 하락으로 이어져 전체적인 주택 마켓의 침체를 야기했습니다. 또한 금리의 급격한 상승은 주택 구입이 가능한 신규 바이어들의 마켓 진입을 가로막는 악순환으로 이어져 주택 구입이 가능한 바이어의 수를 나타내는 주택구매능력지수(Housing Affordability Index)가 2020년 32%에서 2023년은 17%로 급락했습니다. 가주부동산협회에서 전망하는 2024년도 캘리포니아 주택 시장의 전망은 다음과 같습니다. 우선 거래량이 증가할 것으로 보입니다. 2023년도 26만6000채였던 캘리포니아 주택 거래량이 32만7000채로 23%가량 증가할 것으로 나타났습니다. 또한 평균 주택 가격의 상승도 2023년도 81만 달러에서 6.2% 상승한 86만 달러로 전망하고 있습니다. 이러한 주택 시장의 반등은 2023년도 3.9%의 평균 인플레이션이 향후 18개월 동안 하락을 이어갈 것이라는 기대감과 2024년도 인플레이션이 2.6% 정도로 안정화 될 것이라 예측하기 때문입니다. 연방준비제도(Fed·연준)가 경제의 둔화를 확인한다면 통화정책의 완화가 시작될 것입니다. 이는 모기지 금리의 하락으로 이어져 2024년 연말쯤엔 5% 중반대의 모기지 금리에 도달할 수 있다고 예상됩니다. 5%대의 모기지 금리는 코로나19 팬데믹 시절의 낮은 이자율에 익숙한 바이어들에게는 높은 이자로 보이겠지만 30년 평균 모기지 이자율 8%에 비하면 주택 가격 상승 등을 고려하여도 받아들일 수 있는 수준으로 평가되고 있습니다. 가주부동산협회는 국내총생산(GDP)이 2023년 1.7% 증가에서 2024년에 0.7%로 소폭 증가할 것으로 나타나 경기가 하락할 것이라 예상했습니다. 게다가, 캘리포니아의 실업률은 2023년 4.6%에서 2024년 5.0%로 조금 상승할 것으로 전망했습니다. 2024년에는 모기지 금리가 하락하면서 캘리포니아 주택 시장에서 구매자와 판매자 모두에게 더 나은 해가 될 것으로 보입니다. 대출 비용이 낮아지고 판매 가능한 주택이 증가하면서, 지난 몇 년간 치열한 경쟁 시장에서 밀려난 최초 구매자들에게는 아메리칸 드림을 이룰 수 있는 유리한 시장 환경이 될 수 있을 것 같습니다. ▶문의: (213)605-5359 조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 주택시장 모기지금리 주택시장 전망 캘리포니아 주택 모기지 금리

[부동산 이야기] 겨울철 주택시장

주택 시장에 큰 변화가 있었던 2023년도 이제 2주 정도밖에 남지 않았다. 모기지 이자율이 급증하면서 올해도 주택 거래가 많이 줄었으나, 가격은 별로 떨어지지 않고 있다. 추수감사절부터 본격적인 겨울 휴가철이 시작되면서 집을 보러 다니는 바이어가 눈에 띄게 줄어든다. 그러므로 연말연시, 주택 거래가 한산한 이 시기에 주택을 구입하면 여러 가지 혜택을 누리기도 한다. 먼저 가장 중요한 것이 가격이 조금 내려가는 것이지만, 이번 겨울은 매물이 워낙 없어 가격 조정은 없을 것 같다. 말할 것도 없이 이자율이 큰 폭으로 올라간 것이 가장 큰 원인인데, 셀러가 집을 팔고 새집을 살 경우 높아진 이자로 인한 높은 월 페이먼트를 감당할 수 없기 때문이다. 한편 관련 기관이나 부동산 전문가들은 내년 2024년 가을까지 주택 담보 대출의 이자율이 떨어지지만 주택 가격은 5~6% 올라갈 것이라고 예상한다. 바이어들은 현재 높은 이자율은 나중에 금리가 내리면 재융자를 하는 것으로 계획하기도 한다. 또한, 주택을 매매하게 되면 셀러와 바이어 모두에게 다음 해 세금을 보고할 때 절세의 혜택이 주어진다. 기본적으로 바이어는 주택을 소유하면 재산세와 모기지 이자가 소득공제가 되니 큰 폭으로 세금을 줄일 수 있다. 그 밖에 여러 가지 주택구매의 절차가 업무량이 많은 성수기에 비하여 원활히 진행되는 장점도 있다. 이외에도 비수기이기 때문에 이사 비용을 줄일 수 있고 예약에 어려움을 겪는 일도 적게 된다. 만약 수리를 하거나 리모델링을 하여도 같은 혜택을 볼 수 있게 된다. 이제 그동안 누적되었던 바이어들의 주택 구매가 끝나가고, 금리의 급상승으로 거래량이 많이 줄어 시장에 나온 주택이 팔리는 기간이 1~2주에서 2~3달 이상으로 늘어났다. 셀러의 입장에서는 매매를 원활하게 하기 위하여 주택의 상태를 잘 유지하고 적절하게 가격을 결정해야 할 것이다. 특히 올해 주택 매매의 많은 어려움 중에도 캘리포니아 주택 구매자들에게 좋은 소식도 있다. 보통 컨포밍론의 한도가 주택 가격 상승에 맞추어 올라간다. 지난달 말 연방주택금융청(FHFA:Federal Housing Finance Agency)은 패니매와 프레디맥이 관할, 혹은 보증하는 모기지에 대하여, 2023년 72만6200달러에서 2024년부터 단독 주택의 컨포밍론에 대한 한도를 76만6550달러로 높였다. 그리고 주택 가격이 높은 지역을 위한 하이 밸런스론(high balance loan)은 한도가 114만9825달러까지 늘릴 것이라고 발표했다. 그러나 대출이 114만9825달러가 넘는 점보 대출은 일반적으로 융자 기준이 엄격하고, 모기지 이자율이 높기 때문에 월 페이먼트가 증가하여 바이어들의 주택 구입 능력을 낮추기도 한다. 융자금액이 높아지면 바이어들에게 더 많은 자금 조달 기회를 제공하는 데 도움이 될 것이다. 올해 캘리포니아에서는 120만 달러에서 200만 달러 사이에 판매된 주택 네 채 중 한채가 첫 주택을 장만하는 바이어가 구매했다. 이처럼 주택가격이 높을 때, 그래도 융자 한도가 높아진 것은 좋은 소식이다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택시장 겨울철 가지 주택구매 캘리포니아 주택 주택 시장

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 <39>

모기지 금리가 21년 만에 최고치로 뛰어올랐다. 지난 13일 기준 30년 고정 모기지 금리가 7.62%, 15년 고정은 6.81%다. 거의 8%에 육박하고 있는 30년 모기지 금리 속에 일부 지역 주택 가격은 상승세를 이어가고 있다. 천정부지로 치솟고 있는 모기지 금리와 맞물려 일부 지역은 주택 매입 경쟁이 치열해지고 있기 때문이다. 수요가 폭발하고 있는 오렌지 카운티 지역을 중심으로 주택 가격이 잇따라 상승하고 있다. 오렌지 카운티는 유입되는 인구가 많지만, 주택을 건축할 지역이 부족하고 인플레이션으로 자재 가격도 상승한 상황이다. 동시에 기존 주택을 내놓는 셀러들이 상대적으로 적다 보니 셀러 마켓 현상이 나타나고 있다. 8월 평균 주택 가격은 약 131만 달러로 한 달 전보다 약 0.8%, 1년 전보다는 무려 약 9.2% 상승한 결과다. 오렌지 카운티 지역은 주택 매물이 턱없이 부족해 매물이 나오면 복수 오퍼가 이어지고 있다. 평균 15개 이상의 복수 오퍼로 마켓에 나온 주택은 약 10% 이상 높은 가격으로 매매되고 있다. 캘리포니아 주택 가격이 15개월 만에 최고치를 기록하고 있다. 캘리포니아에서 지난 8월 콘도와 타운 홈 평균 가격은 약 65만7000달러로 1년 전보다 약 6% 상승했다. LA 카운티의 지난 8월 평균 주택 가격은 88만2020달러로 7월보다 약 3.6%, 전 년 동기 대비 3.2% 상승했다. 지역에 따라 하락하는 분위기를 보이지만 내년 말까지 약 10% 가까운 상승세를 보일 것이라는 전망도 나오고 있다. 한편 7월 거래 중간 주택 가격은 40만6700달러로 전년 동월 대비 약 1.9% 상승했다. 따라서 부동산 가격에 영향을 주는 요인들을 다시 정리해 보면 가장 기본적인 부분은 수요와 공급, 노동 시장의 상황과 높은 모기지 이자율의 상관관계, 거기에 베이비부머 세대들의 영향에 따른 결과라고 볼 수 있다. 이러한 복합적인 영향으로 첫 주택 구입자나 젊은 세대들이 대도시의 여전히 치솟는 렌트비 상승으로 인한 경제적 부담 때문에 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드방식의 생활이 가장 적합한 지역인 대도시 주변 위성 도시로 대거 이동하게 되었다. 그중 발렌시아 지역 혹은 팜데일, 랭캐스터 지역으로 많은 한인이 주택을 사서 이동한 것으로 판단되며 3, 4년 전과 다르게 빠른 정보와 고정 개념을 벗어나는 계층들이 늘어나고 있음을 알 수 있다. 특히 엘니뇨 현상으로 한국처럼 사계절이 확실해지고 있는 상황에서 타지역 인구 유입으로 지역별로 도로 확장 공사와 호텔 건설 등 발전하는 도시임을 확인할 수 있다. 오렌지 카운티 지역처럼 셀러 마켓은 아직 아니지만, 서서히 오렌지 카운티 영향을 받을 것 같은 느낌이다. 요즘은 다양한 소식통들을 통해 많은 정보를 받는 셀러와 바이어들은 서로 심리전을 하면서 자연스럽게 마켓이 형성되고 있음을 볼 수 있다. 또한 앞에서 언급한 것처럼 노동 시장과 베이비부머 세대들의 이동에 주택 시장도 큰 영향을 받고 있음을 주목해야 할 것이다. 바이어나 셀러 모두 각자의 재정 상태와 경제 구조에 맞추어 현명한 판단을 하기 바란다. ▶문의:(310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사부동산 가이드 위성도시 젊은층 지역인 대도시 오렌지 카운티 캘리포니아 주택

[에이전트 노트] 갈수록 힘든 내 집 마련

내 집 마련이 점점 더 어려워지고 있다. 계속 상승하는 집값도 문제지만 지금 무엇보다 치솟고 있는 모기지 이자율 때문이다. 모기지 이자율은 최근 17년 만에 최고치를 기록하고 있는 가운데 30년 고정 모기지 이자율은 9월 8일 기준 7.22%를 유지하고 있고 재융자 시 많이 선택하는 15년 만기 고정금리 역시 6.59%까지 상승하며 30년 만기 금리와의 격차가 계속 줄어들고 있다. 캘리포니아 부동산협회 (CAR)가 최근 발표한 자료에 따르면 이자율이 3분기 연속 6% 이상을 유지하고 주택 시장 내 매물 부족 현상으로 인해 주택가격도 계속 상승하는 상황에서 최근 캘리포니아의 주택 구입 능력은 16년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 2023년 2분기에 캘리포니아에서 중간 가격의 기존 단독 주택을 구입할 여유가 있는 주택 구매자는 5명 중 1명에도 못 미치는 16% 수준인 것으로 알려졌으며 이는 2023년 1분기의 19%, 그리고 코로나 펜더믹이 시작됐던 2020년 1분기의 17%보다도 감소한 것으로 전했는데 이는 2012년 1분기 때 기록한 경제성 지수 최고치인 56%의 3분의 1에도 못 미치는 것으로 알려졌다. 캘리포니아 부동산협회가 발표한 전통적인 주택 경제성 지수(Traditional Housing Affordability Index)에 따르면 캘리포니아 중간 가격의 단독주택가격은 83만 달러이며 6.61% 이자율로 30년 고정 금리 모기지에 대한 원금, 이자, 세금을 포함하여 월 5200달러를 지불하려면 최소 연 소득 20만 8000달러가 필요하다. 또한 캘리포니아 주택 구매자의 25%는 중간 가격의 콘도나 타운홈을 구입할 능력이 있는 것으로 조사 됐다. 캘리포니아 중간 가격의 콘도나 타운홈 가격은 64만 달러이다. 이를 6.61% 이자율로 구입할 경우 월 4010달러를 지불해야 하고 이를 위해서는 최소 연간 소득이 16만 달러가 필요한 것으로 밝혔다. 그리고 미국 전체 중간 가격의 기존 단독 주택을 구입할 여유가 있는 주택 구매자는 36%인 것으로 알려졌으며 미국 전체 중간 가격의 기존 단독주택 가격은 40만 2000달러로 같은 이자율로 구입할 경우 월 2520달러를 지불해야 하고 이를 위해서는 최소 연간 소득이 10만 달러가 필요한 것으로 알려졌는데 상대적으로 캘리포니아에서 주택을 구입하는 것이 미국 평균치의 2배 이상 힘든 것으로 밝혀졌다. 특히 한인들이 많이 거주하는 남가주 지역 로스앤젤레스 카운티의 전통적인 주택 경제성 지수는 15%이고 중간 가격의 단독주택가격은 78만 9000달러이며 같은 이자율로 구입할 경우 월 4950달러를 지불해야 하고 이를 위해선 최소 연 소득 19만 8000달러가 필요하다고 전했다. 그리고 오렌지카운티의 전통적인 주택 경제성 지수는 12%로 매우 낮았으며 중간 가격의 단독주택가격은 125만 달러로 같은 이자율로 구입할 경우 월 7830달러를 지불해야 하고 이를 위해선 최소 연 소득 31만 3000달러가 필요한 것으로 알려지면서 오렌지카운티가 남가주 6개 카운티 중 가장 내 집 장만하기 힘든 카운티로 알려졌다. 이 같은 높은 모기지 이자율 상승은 당분간 지속될것으로 예상되며 올해 연말에는 최대 8.5%까지 오를 가능성도 배제할 수 없는 상황으로 길게 예상하고 크레딧 스코어 관리에 힘쓰며 가계 부채를 줄이는 것에 노력해야 할 것이다. ▶문의: (213)500-5589 (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.) 전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 구입능력 이자율 캘리포니아 주택 모기지 이자율 주택 구입